住宅ローンが残る家は売れる？売却前に確認する金額と手続き

「ローンがあるから売れない」と決める前に

住み替えや家計の見直しで家を売りたくても、住宅ローンが残っていると「先に全部返さないと相談できないのでは」と迷うかもしれません。相談を始めることと、実際に売却して引き渡すことは分けて考えられます。

この記事は、自宅の戸建・マンションを売り、住宅ローンを完済する場合の準備ガイドです。まず金額を整理し、次に借入先へ手続きを確認する順番で進めます。

住宅金融支援機構は、返済途中で住宅を他人へ譲り渡す場合、融資金の全額返済が必要と案内しています。これは同機構の融資に関する案内です。ご自身のローンは契約内容が異なるため、借入先へ売却を検討している旨を伝え、必要な手続きを確認してください。

1. 最新の残高を、確認した日とセットにする

最初にそろえるのは、借入先の名前、ローンの商品名、借入名義、最新の残高です。返済予定表や借入先の会員画面などで確認し、いつの数字かをメモします。古い残高証明書しかない場合は、現在の残高として扱わず、資料の基準日を添えてください。

残高は出発点です。繰上返済には、予定より早くローンの一部または全部を返すという意味があります。全額を返す日の利息などが加わることがあり、画面の残高がそのまま振り込む金額とは限りません。

• 借入先・商品名：複数のローンがあれば、それぞれ記録する。
• 借入名義：夫婦で別々に借りている場合などは、片方だけで整理しない。
• 残高と確認日：資料名や画面を確認した日も残す。
• 返済の状況：遅れや借入先からの通知があれば、その内容と期限を確認する。

2. 売却価格から「使えるお金」を考える

不動産の査定額は売却価格の見込みであり、成約価格の保証ではありません。残高と査定額の大小だけで判断せず、売るときの費用も並べます。

相談用の整理は「見込む売却代金 − 売却に伴う費用」と「完済に必要な金額」を比べるところから始められます。不足する場合は、追加できる自己資金も確認します。費用を二重に引かないよう、繰上返済手数料などをどちらへ含めたかもそろえてください。

例えば、売却代金が残高を上回る見込みでも、諸費用を支払うと完済資金が不足する場合があります。また、最終的な手取りだけでなく、引っ越し費用などをいつ支払うかによって、先に必要な現金も変わります。

• 売却関係：仲介を使う場合の仲介手数料、契約・登記にかかる費用など。
• 返済関係：借入先が計算する完済額と、手数料の有無・支払時期。
• 住み替え関係：引っ越し、新居の初期費用、必要なら片付け費用。
• 税金：発生の有無や支払時期を別に確認し、不明なら税理士などへ相談する。

3. 借入先には「金額・期限・書類」を聞く

金額の見通しができたら、借入先に全額返済の手続きと必要日数を確認します。買主から残りの売買代金を受け取り、引き渡しに関する手続きを行うことを「決済」といいます。希望する決済日があるなら、早い段階で伝えてください。

抵当権は、住宅ローンの担保として不動産に設定される権利です。完済しても登記の記録が自動で消えるわけではなく、抹消の登記手続きが必要です。借入先から受け取る書類と、登記を依頼する司法書士などの準備を合わせて確認します。

住宅金融支援機構の個人住宅融資では、窓口での全額繰上返済は1か月前までの申出とされています。また「住・My Note」は抹消書類の交付を急ぐ売却などでは利用できない旨の案内があります。返済の申込みだけでなく、抹消書類を受け取れる日も確認することが大切です。他の金融機関に同じ期限や方法が当てはまるとは限りません。

• 希望日に全額返済する場合の必要額と、その計算の有効日。
• 申込み期限、窓口・インターネットなど利用できる方法。
• 返済の入金方法と、抹消書類を受け取る日時・場所。
• 決済日を変更する場合の連絡期限と、必要になる再手続き。

4. 足りない見込みなら、契約の前に立ち止まる

売却代金と用意できる資金で完済できない見込みでも、「売れた後に残りを分割で払えばよい」と自己判断しないでください。売却の進め方や抵当権を外す条件について、借入先との確認が必要です。

任意売却とは、返済の継続が難しい場合などに、債権者との調整のもとで進める売却です。住宅金融支援機構の案内でも、価格の確認や抵当権抹消の審査・承諾などの手順が示されています。通常の売却と同じ段取りで進められるとは限りません。

返済自体が苦しい場合は、売却相談と並行して早めに借入先へ連絡し、法律上の判断が必要なら弁護士などにも相談してください。任意売却が利用できることや、売却によって残りの債務がなくなることは保証されません。

不足の見込みや返済の遅れは、契約前に共有することが大切です。ブラザーホームへも、分かる範囲で現在の状況をお知らせください。物件の確認と資金・手続きの確認を分け、次に整理することをご案内します。

5. 相談には、この5項目から

正確な完済額がまだ出ていなくても、初回相談のためにすべての書類を取り直す必要はありません。まず下の項目を、分かることと未確認のことに分けてご用意ください。個人情報を含む資料は、必要な範囲と共有方法を確認してからお送りください。

• 物件：所在地、戸建かマンションか、居住中か空き家か。
• ローン：借入先、借入名義、残高とその基準日。
• 時期：売却したい時期と、引っ越せる時期。
• 資金：完済費用の確認状況、追加資金を検討できるか。
• 未確認事項：借入先への確認待ち、共有者・家族と相談中の点。

完済額が未確定でも、ご相談ください

買取と仲介で迷う場合は「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」もご覧ください。売却方法を比べるときも、同じ費用と引き渡し条件で確認します。リンクは末尾の参考情報に掲載しています。

マンションの場合は、ローン資料とは別に管理費・修繕積立金などの情報も整理すると、物件の説明につながります。「マンション売却の相談前に。管理費・修繕積立金と管理資料の整理ガイド」を参考にしてください。リンクは末尾の参考情報にあります。

ブラザーホームは、東京23区・千葉・埼玉を中心に、戸建・マンションの買取を個別に検討します。相談フォームに「住宅ローン返済中」と物件の所在地、希望時期を添えてください。こちらで物件とご希望を伺い、確認が必要な資料や次の進め方をご案内します。買取可否・価格・日程は、物件の調査と条件確認のうえで判断します。

本記事の制度・手続きに関する資料の確認日は2026年10月17日です。借入先・商品・契約内容により取り扱いは異なります。個別の完済額と手続きは借入先、登記は司法書士などへ確認してください。