再建築不可かもしれない家は売れる？接道・道路種別の確認ガイド

「再建築不可」と言われたら、もう売れませんか

お客様

相続した古い家を売りたいのですが、前の道が狭く、近所の方から「建て替えられない家かもしれない」と聞きました。再建築不可なら、相談しても難しいでしょうか。

営業担当

まだ結論が出ていなくてもご相談いただけます。こちらで所在地、前面の道、敷地が道に接している部分、お手元の図面を確認し、何が未確認かを整理します。「再建築できる」「できない」と先に決めず、道路種別や接道の記録を調べてから売却条件をご案内します。

この記事の会話は、相談準備を説明するために作成した例です。実際のお客様、取引、査定結果の記録ではありません。主に、都市計画区域等にある個人所有の戸建て住宅を想定しています。

「再建築不可」は、現在建っている家を所有したり、売却の相談を始めたりできないという意味ではありません。ただし、将来の建て替えや増改築、買主の利用方法に関わるため、確認しないまま「建て替え可能」と広告・説明することは避けます。売却方法、価格、買主候補、必要な調査は物件ごとに異なります。

まず、「道がある」と「建築基準法上の道路」を分けます

現地に車や人が通れる道があっても、それだけで建築基準法上の「道路」に該当するとは限りません。反対に、幅が4メートル未満でも、特定行政庁が指定した同法42条2項の道路として扱われる場合があります。特定行政庁とは、建築確認や許可などを担当する自治体等の行政機関です。

建築基準法43条は、建築物の敷地が原則として道路に2メートル以上接することを求めています。ここでいう道路は、同法42条の道路です。道の所有者が国・自治体か個人かという「公道・私道」の区別と、建築基準法上の道路種別は、同じ確認ではありません。

現地写真、住宅地図、地図アプリは場所を説明する手掛かりになりますが、最終判断の資料にはしません。道路台帳、指定道路図・調書、位置指定道路の図面、過去の建築確認資料などを照合します。管轄や公開方法は自治体によって異なるため、所在地を担当する窓口で確認します。

幅4メートル未満なら、すべて再建築不可ですか

幅員とは、道路の横方向の幅です。建築基準法上の道路は原則として幅員4メートル以上ですが、基準時にすでに建築物が立ち並んでいた道のうち、特定行政庁が指定したものは、幅員4メートル未満でも42条2項道路として扱われることがあります。

2項道路に接する敷地では、建て替え等の際、原則として基準時の道路中心線から両側2メートルの線まで後退する「セットバック」が必要になります。後退部分には建物や門、塀を造れない範囲が生じます。ただし、がけや水路がある場合など、後退線の考え方が異なることがあります。

道路の現況幅を自分で測っただけでは、基準時の中心線や後退線は確定できません。東京都も、2項道路の後退線を調べる際は、案内図、現況図、公図、実測図、現場写真、道路確定図などを持って所管窓口へ相談するよう案内しています。

近所で建て替えた家があれば、同じようにできますか

お客様

隣の家は数年前に建て替えています。うちも同じ道に面しているので、再建築できると考えてよいですか。

営業担当

隣の建築履歴だけでは判断できません。敷地が道路に接する位置や長さ、建物の用途・規模、認定・許可の条件が異なることがあります。こちらでお客様の敷地と資料を確認し、行政窓口や建築士などへの確認が必要な点をご案内します。

建築基準法43条2項には、接道義務の適用除外となる認定・許可の制度があります。しかし、道があるだけで自動的に適用される制度ではありません。特定行政庁が、道の状況や建築物の用途・規模、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障などを審査します。

過去の許可通知書や建築確認済証が見つかった場合も、その書類が現在計画する建物にそのまま使えるとは限りません。対象敷地、申請者、建物用途、許可条件、交付日を確認し、現在の基準と計画に照らして担当窓口へ確認します。「以前建てられた」と「今の計画で建て替えられる」は分けて考えましょう。

売却相談前に、ここまでそろえば十分です

資料が全部なくても相談できます。「ある」「ない」「探している」を区別し、分からないことを残したまま共有してください。再建築の可否を売主だけで断定する必要はありません。

江戸川区では、都市計画と指定道路を確認するオンラインサービスが案内されています。一方、同区の道路種別に関する個別の問い合わせは電話・FAXでは受け付けず、建築指導課の細街路係が窓口とされています。オンライン表示は初期確認に使い、対象地の判断方法は担当窓口の案内に従ってください。東京23区内でも所管は区などで異なり、千葉・埼玉でも自治体ごとに確認先や公開資料が異なります。

• 所在地と地番：住居表示と登記上の地番が分かれば両方。
• 道の写真：敷地の入口、道の両方向、門・塀・側溝が分かる安全な範囲。
• 土地の資料：登記事項証明書、公図、地積測量図、境界確認書など。
• 建物の資料：建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、過去の増改築資料など。
• 道路の資料：自治体の指定道路図の印刷、位置指定道路の図面、過去の相談記録など。
• 希望条件：売却したい時期、建物を残すか迷っていること、現地対応で困っていること。

現地で無理に測らない、私道へ入らない

道路や接道を確認するために、交通のある場所へ出て巻尺を広げたり、許可なく他人の私道や敷地へ入ったりしないでください。写真は公道など安全に立ち入れる場所から撮り、必要な実測は土地家屋調査士や測量士など、目的に合う専門家へ相談します。

塀や門が後退線内に見えても、自分で壊したり移したりする前に、道路種別、中心線、境界、所有者、自治体の整備制度を確認します。売却前に工事をするか、現況を前提に条件を整理するかは、費用と引き渡し時期も含めて検討します。

「売れない」と決める前に、確認できた事実を共有してください

境界が曖昧な場合は「土地の境界が分からない」の記事で、公図・地積測量図・境界確認書の違いを紹介しています。相続後で資料や荷物が整理できていないときは「相続した家、荷物が残ったままでも売却相談できる？」も参考にしてください。

売り方が決まっていない場合は「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」で、価格以外に確認したい条件を整理できます。関連記事のリンクは末尾の参考情報に掲載しています。

ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に、接道や再建築の条件が気になる戸建ても個別に買取を検討します。相談フォームには、所在地と「再建築不可と言われた経緯」「分かる道路情報」「手元にある図面」を添えてください。こちらでご希望を伺い、確認が必要な資料と売却条件を整理します。買取、再建築、価格、日程を保証するものではありません。

本記事の法令・行政資料に関する確認日は2026年10月21日です。個別の建築可否は、所在地を管轄する特定行政庁、建築士等へ確認してください。法律上の権利関係や契約判断は、必要に応じて弁護士などの専門家に相談してください。