借地権付きの家は売れる？地主への連絡前に確認する契約と承諾

地主にまだ話していなくても相談できますか

お客様

相続した家が借地の上に建っています。地主さんにはまだ売却の話をしていません。先に承諾をもらわないと、不動産会社へ相談できませんか。

営業担当

承諾前でもご相談いただけます。まず私たちが、建物の名義、借地契約、地代の支払状況、地主さんの連絡先が分かるかを伺います。そのうえで、誰が、いつ、何を伝えるかをご希望に合わせて整理します。資料を確認する前に、売却価格や承諾条件を地主さんへ約束する必要はありません。

この記事の会話は、相談準備を説明するために作成した例です。実際のお客様、取引、査定結果の記録ではありません。借地契約の内容や締結時期、登記、建物の用途によって確認事項は変わります。

借地上の家を売る話では、建物だけでなく、その建物を所有するために土地を使う権利も関係します。「家を所有しているから自由に売れる」「土地は借り物だから売れない」と、どちらか一方に決めつけず、権利と契約を分けて確認します。

まず、土地と建物を別々に見ます

借地借家法がいう借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です。地上権と土地賃借権では、譲渡の扱いが同じではありません。東京都のガイドブックも、地上権の場合と土地賃借権の場合を分け、土地賃借権の譲渡では地主の承諾や条件確認が必要と説明しています。

最初に、土地と建物それぞれの登記事項証明書を確認します。建物の所有者、土地の所有者、抵当権、地上権・賃借権の登記があるかを見ます。ただし、登記だけでは借地契約の更新条件、地代、承諾に関する約束まで分からないことがあります。

登記事項証明書、借地契約書、領収書や振込記録を並べ、「登記にあること」「契約書にあること」「実際の支払い」を別々に確認してください。

借地契約書は、3つに分けて読みます

契約書の文章を最初から全部理解しようとせず、次の3つに分けると相談内容を整理しやすくなります。

契約書が複数ある場合は、原契約、更新契約、覚書、承諾書を日付順に並べます。地主や借地人が相続・売買で変わっている場合は、現在の当事者へつながる資料も確認します。古い契約書しかなくても捨てず、現在分かっている支払先・支払額と一緒に共有してください。

• 権利と期間：契約の名称、契約開始日、期間、更新日、土地の範囲、建物の用途。
• お金：月額・年額の地代、支払日、更新料、未精算金、承諾料や名義変更料に関する記載。
• 手続：譲渡、転貸、増改築、建替え、担保設定の際に必要な通知・承諾・書面。

地主へ連絡する前に、5項目をそろえます

地主へ連絡すること自体を急ぐより、伝える事実と相談したい条件を先にそろえます。

承諾料や名義変更料は、すべての借地で一律の金額が法律に定められているわけではありません。契約書の記載、これまでの経緯、地主との協議、取引条件を確認します。金額を先に断定せず、何に対する支払いかを明らかにしてください。

地主への連絡が難しい事情や、まだ査定だけにとどめたい希望がある場合は、そのことを最初に私たちへお伝えください。連絡する段階になったら、買主候補の情報をどこまで示すか、承諾書をいつ用意するかも含めて順番をご案内します。

• 売却の対象：建物と借地権をどのように引き継ぐ想定か。
• 建物の現況：居住中・空き家・賃貸中、増改築や建替えの履歴。
• 契約の現況：契約期間、更新、地代の金額と支払い、未払い・未精算の有無。
• 希望する時期：査定だけか、売却時期の目安があるか、相続や転居の期限があるか。
• 確認したい条件：譲渡承諾、承諾料等、買主の条件、必要な書面と手続の順番。

承諾が得られなければ、売れないのですか

民法612条は、賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡・転貸することを制限しています。一方、借地借家法19条には、土地の賃借権について地主が譲渡・転貸を承諾しない場合に、借地権者が裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる制度があります。

ただし、申立てをしただけで許可される制度ではなく、買主候補、建物、土地の利用、契約の経緯などを踏まえて裁判所が判断します。東京地方裁判所は、この手続を借地非訟事件として案内しています。期間や費用も生じるため、売却条件を固める前に弁護士などへ個別に相談してください。

地主とまだ協議していない段階で「承諾が取れない」と決めず、反対に、口頭で好意的な返事を得ただけで手続が完了したとも考えません。承諾の対象、条件、書面化、売買契約との前後関係を確認します。

相続・共有・住宅ローンが重なる場合

相続した借地上の家では、建物の登記名義、借地契約上の名義、地代の支払者が一致しているかを確認します。遺産分割や相続登記が途中なら、その状況も売却相談時に伝えてください。「相続した家、荷物が残ったままでも売却相談できる？」では、相続手続と売却相談を分ける考え方を紹介しています。

建物が共有名義なら、家全体を売る話と共有者ごとの権利を分けて整理します。住宅ローンや抵当権が残る場合は、借地の承諾条件とは別に、完済額と抵当権抹消の段取りを借入先へ確認します。「住宅ローンが残る家は売れる？」も参考にしてください。

売却方法を決めていない場合は、「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」で、期間、費用、引き渡し条件を比べられます。関連記事のリンクは末尾の参考情報に掲載しています。

売却相談には、この資料をお持ちください

全部そろっていなくても構いません。「ある」「ない」「探している」を分けてください。

契約書が見つからない、地主が代替わりしている、地代を現金で支払っていて記録が少ない、といった状況でも、その事実から確認を始めます。書類を作り直したり、署名・押印したりする前に相談してください。

• 借地契約書、更新契約書、覚書、地主の承諾書。
• 地代、更新料等の領収書・通帳・振込記録。
• 土地と建物の登記事項証明書、公図、建物図面など。
• 建物の権利証または登記識別情報、固定資産税の資料。
• 相続・共有・住宅ローンがある場合の関係資料。
• 地主または管理会社の連絡先と、最後に連絡した時期・内容のメモ。
• 売却時期、引き渡し、残置物、建物の利用についての希望。

分からないことを残したまま、ご相談ください

ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に、借地権付き建物も個別に買取を検討します。ご相談時は、所在地、建物の名義、契約書の有無、地代の支払先、地主へ連絡済みかを、分かる範囲でお知らせください。

こちらで資料とご希望を伺い、確認できていることと未確認のことを整理します。買取、地主の承諾、裁判所の許可、価格、日程を保証するものではありません。個別の契約解釈、権利関係、借地非訟の判断は、必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家へ確認してください。

本記事の法令・行政資料に関する確認日は2026年10月22日です。