完済したのに抵当権が残る家は売れる？抹消書類が見つからないときの確認順

「返済済み」と「登記から消えた」は別のこと

売却を考えて登記事項証明書を取ったところ、何年も前に返したはずの住宅ローンの抵当権が載っていた。驚くかもしれませんが、完済しただけでは抵当権の登記は自動で消えません。法務局は金融機関から必要書類を受け取ったら、速やかに抹消登記を申請するよう案内しています。

抵当権は、融資を受ける際に不動産を担保とする権利です。この記事は、返済中のローンを売却代金で完済する話ではなく、すでに完済した家の登記を整えるための相談準備です。返済中なら「住宅ローンが残る家は売れる？」の記事を参考にしてください。リンクは末尾にあります。

登記に抵当権が残っている段階でも売却の相談はできます。ただし、買主への引渡し条件と抹消の段取りを曖昧にしたまま、決済日を約束しないようにします。

最初に登記と手元の封筒を見比べる

土地と建物の登記事項証明書で、抵当権者の名称と対象不動産を確認します。マンションなら敷地権を含む登記の内容、複数の土地がある家なら対象を一つずつ見ます。登記事項証明書は現在の記録を知る資料で、完済を証明する書類とは役割が異なります。

次に完済時の郵便物や銀行の封筒を探します。法務局が示す一般的な抹消登記の添付情報には、解除証書・弁済証書などの登記原因証明情報、金融機関の委任状、抵当権者側の登記識別情報または登記済証があります。手元の資料が同じ名称とは限らないため、封筒ごと保管し、書類を加工せず確認します。

売主が所有権移転登記に使う「権利証・登記識別情報」と、抵当権者が抹消登記に使う情報は混同しないでください。売主側の権利証も見つからない場合は、別の本人確認の準備が必要になり得ます。関連する記事を末尾に載せています。

書類がないなら、どこへ何を尋ねる？

完済時の書類をなくした、そもそも受け取った記憶がない、という場合は、登記に記載された抵当権者と当時の取扱金融機関を手掛かりに問い合わせます。借りた時期、完済時期、物件所在地、借入名義が分かる範囲で整理すると、確認事項を伝えやすくなります。古い銀行名のまま登記されているなど、事情が複雑なら司法書士にも見せてください。

住宅金融支援機構は、同機構の融資で抹消関係書類がない場合の再交付申請を案内しています。ただし、同機構の案内にある再交付や事前通知の手順を、すべての銀行の融資にそのまま当てはめることはできません。窓口ごとの必要資料、費用、所要期間を確認します。

• 完済の確認：いつ、どの融資を完済したか、確認できる書類はあるか。
• 書類の交付：当時の抹消関係書類は発行済みか、送付先はどこか。
• 紛失時：再交付できる書類と、別の手続きが必要な情報は何か。
• 日程：売却予定がある場合、いつまでに何を用意できるか。

引っ越しや相続で名義が変わっていたら

法務局の案内では、現在の所有者の氏名・住所と登記の記録が一致しない場合、抵当権抹消の前に住所・氏名の変更登記などが必要になると示されています。相続があった場合も同じ画面から手続きを分けて案内しています。完済当時の住所と現在の住所が違う、登記名義人が亡くなっている、といった点は早めに伝えてください。

住宅金融支援機構の旧住宅金融公庫名義の抵当権には、完済時期や登記状況によって、抹消に先立つ抵当権の移転登記が必要な例もあります。これは同機構の案内にある特定の条件です。古い抵当権の名義を見ただけで、自分の案件も同じ手続きと決めず、金融機関と司法書士に確認します。

売却相談では「抹消できる日」を伝える

最初の相談時に、抹消登記が未申請なのか、申請中なのか、完了しているのかを分けます。「完済しているが書類を紛失した」「相続登記もまだ」など、未確認のこともそのまま伝えてください。売却の方法を決める前に、登記を担当する司法書士と金融機関へ確認すべき順番を整理できます。

買取と仲介で迷う場合は、同じ抹消の段取りと引渡し条件で比べることが大切です。「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」も参考情報に載せています。

• 物件：所在地、土地・建物の登記、共有者の有無。
• 完済：借入先、完済時期、手元にある通知や書類。
• 登記：抵当権者の名称、抹消登記の申請・完了の状況。
• 日程：販売開始、契約、代金決済・引渡しの希望時期。
• 追加事情：住所・氏名変更、相続、売主側の権利証の紛失。

ブラザーホームへの相談は、書類が途中でも

株式会社ブラザーホームは、東京23区・千葉・埼玉を中心に不動産の買取・売却を個別に検討します。登記に抵当権が残る物件も、まず現状とご希望を伺い、売却条件を考えるために確認が必要な資料をご案内します。抹消登記の方法や完了時期は、金融機関・司法書士などの確認結果を踏まえて調整します。

電話03-5809-8182、受付10:00〜18:00。所在地は〒132-0014 東京都江戸川区東瑞江2-10-10、宅地建物取引業免許は東京都知事（3）第97947号です。買取可否や価格、引渡し時期は個別の確認後に判断します。

資料確認日：2026年11月1日。この記事は一般的な売却準備の案内です。抵当権の抹消に必要な登記や書類は、借入先・登記の名義・完済時期などによって異なります。