PROPERTY GUIDE / 収益物件・契約の確認
サブリース付きアパートは売れる？解約を申し入れる前に確認したい契約と収入
サブリース契約がある物件も売却相談はできます。売却の検討とサブリースの解約は別の判断です。まず契約書と現在の収入を確認し、契約を引き継ぐ売り方と、解約を検討する場合の条件を分けて考えます。
| 確認項目 | 管理委託を伴う直接賃貸 | サブリース |
|---|---|---|
| 貸し借りの相手 | オーナーと入居者 | オーナーと借上げ業者、その先に入居者 |
| 収入の根拠 | 各住戸の賃貸借契約と実際の入金 | マスターリース契約と業者からの支払い |
| 売却時の資料 | 入居者の契約と管理委託契約 | マスターリース契約、変更合意、転貸の資料 |
| 引継ぎの確認 | 賃貸人の地位と管理契約を分ける | 買主が承継する契約内容と必要な連絡・書類を確認 |
一般的な整理です。契約名だけで分類せず、実際の条項と運用を確認してください。管理委託契約の変更とマスターリース契約の解約を、同じ手続きと考えないことが大切です。
「売るなら、まず解約？」と迷ったら
アパートを売りたいのですが、サブリースが付いています。先に解約した方がいいですか。
売却を考えたからといって、先に解約する必要があるとは限りません。まずこちらで契約書と売却のご希望を確認し、契約を引き継ぐ売却も含めて条件を整理します。解約の可否や時期が未確認のまま、買主に「解約して引き渡す」と約束するのは避けましょう。
この会話は説明用の例で、実際のお客様の相談記録ではありません。この記事では、住宅のサブリースが付いたアパート・一棟マンションを売る前の確認を扱います。
サブリースは、業者がオーナーから住宅を借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。オーナーと業者の間の契約を「マスターリース契約」、業者と入居者の間の契約を「転貸借契約」と呼びます。契約関係が二段階あることが、確認の出発点です。
まず「管理を任せている」の中身を分ける
管理会社から毎月振り込まれる、という見た目だけでは契約の種類は分かりません。オーナーが入居者に直接貸し、会社に管理を委託している場合と、会社そのものに貸している場合では、相手方と収入の根拠が違います。
「一括借上げ」「家賃保証」という説明を受けた記憶だけで判断せず、契約当事者、対象住戸、契約期間、別紙・特約を確認します。一棟の中に直接賃貸とサブリースが混在していれば、住戸ごとに分けます。
契約を引き継ぐなら、買主に何を見せる？
国土交通省のFAQは、オーナーチェンジ等で賃貸人が変わり、同じ内容のマスターリース契約が承継される場合を扱っています。業者が地位の移転を認識した後、遅滞なく、新たな賃貸人に契約内容が分かる書類を交付することが望ましいとしています。
この案内は、どの物件でも無条件に同じ手続きで売れるという意味ではありません。売却による承継の扱い、業者への通知や協議、買主への資料交付を契約書で確認し、引渡しまでの日程に組み込みます。
- 契約の全体：署名済みの契約書、特約、対象住戸の別紙、更新・変更合意書。
- 現在の支払い：最新の借上げ賃料、送金明細、支払日と未払いの有無。
- これからの条件：賃料改定、支払いが免除される期間、修繕費などの負担。
- 引継ぎの作業：連絡先、提出資料、振込先変更、敷金・鍵・管理記録の扱い。
「解約できる」と決める前に読む条項
契約に「事前に申し入れれば解約できる」と書いてあります。それなら売却日に合わせられますよね。
その条項だけでは、解約できる日までは確定できません。こちらで売却希望日と契約の種類・条項を整理し、業者の回答も確認します。法的な判断が必要な場合は弁護士への確認をご案内します。解約が成立する前提だけで売却条件を決めずに進めましょう。
関東地方整備局のFAQは、マスターリース契約で貸主都合の解約に正当事由が求められ、個別の契約規定より優先されることを説明しています。正当事由とは、解約を認める事情として法律上評価される理由のことで、売りたいという希望だけから成立を判断するものではありません。
普通借家か定期借家か、期間満了・更新拒絶・中途解約・合意による終了のどれを検討しているかも分けます。定期借家なら、その契約の成立要件や満了に向けた通知、再契約の扱いなどを個別に確認します。条項にある予告期間を、そのまま確定した解約日と読み替えないようにしてください。
満室時の家賃と、オーナーの収入は違う
買主に収入を説明するときは、現在の借上げ賃料と、解約後を仮定した募集賃料を混ぜないようにします。入居者向け家賃の合計、オーナーに支払われる借上げ賃料、費用控除後の振込額は、それぞれ名称と対象月を添えます。
国土交通省の標準契約書は、家賃改定、支払い免責期間、維持保全の費用分担などを別々に記載する構成です。これはひな形であり、ご自身の契約条件を定めるものではありません。売却資料には、実際の契約・変更通知・明細で確認できた内容を使います。
金額の照合は「レントロールと入金が合わない？」、預り金の整理は「賃貸中のアパートを売るとき、敷金はどうなる？」も参考になります。直接賃貸を中心にした記事なので、サブリースでは誰が誰から預かっているかを追加で確認してください。リンクは末尾の参考情報にあります。
最初の相談は、契約書一式と希望時期から
最初にお知らせいただきたいのは、所在地、対象住戸、借上げ業者、契約書の有無、現在の借上げ賃料、売却希望時期です。すでに解約を申し入れた場合は、送った書面と相手の回答も残してください。未回答・協議中の条件は、確定した内容と分けて伺います。
私たちは契約関係とご希望を伺い、売却条件を検討するための資料をご案内します。買取・仲介の比較でも、契約を引き継ぐのか、終了を条件とするのかをそろえて比べます。「不動産の買取と仲介、どちらが自分に合う？」も参考情報に掲載しています。買取可否・価格・日程は個別の確認後に判断します。
株式会社ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に個別に検討します。電話03-5809-8182（受付10:00〜18:00）。〒132-0014 東京都江戸川区東瑞江2-10-10、東京都知事（3）第97947号。
資料確認日：2026年11月2日。一般的な売却準備の説明です。契約の承継・解約・賃料等の法的な扱いは、契約の種類と個別事情に基づき専門家へ確認してください。