PROPERTY GUIDE / 中古住宅・売却準備
売却前のインスペクションは必要？依頼範囲と報告書を確認する順番
売却前のインスペクションは、一律の実施義務ではありません。まず何を確かめたいかを整理し、調査の範囲・調査できない条件・費用を確認してから依頼を検討します。報告書がなくても売却相談は始められます。
調査を済ませないと、売却相談はできませんか
家を売る前に、インスペクションを受けておく必要がありますか。まだ目立つ不具合はありません。
調査を済ませていなくてもご相談いただけます。こちらで築年や修繕の履歴、気になる点、売却希望時期を伺います。そのうえで、何を確認するために調査を使うかを整理しましょう。目立つ症状がないだけで、建物全体に問題がないとも判断できません。
この記事の会話は相談準備を説明するための例です。実際のお客様や取引の記録ではありません。主に個人が所有する中古の戸建て住宅の売却を想定しています。
インスペクションは住宅の検査・調査を指す言葉で、サービスによって内容が異なります。国土交通省のQ＆Aは、中古住宅を売買する際に、建物状況調査を一律に実施しなければならないわけではないと説明しています。実施するかどうかと、取引業者が行う説明などの義務は別です。
「売却前だから、とりあえず一式頼む」よりも、売却条件を考える材料が欲しいのか、特定の症状を調べたいのかを先に決めると、依頼内容を確認しやすくなります。
調査名より、確かめたい内容を先にそろえる
宅建業法に基づく建物状況調査は、所定の講習を修了した建築士が、国の基準に沿って行う調査です。宅建業法とは、不動産取引業者の業務などを定める法律です。主に基礎や外壁などの劣化・不具合を目視や計測等で把握します。
国の調査方法基準は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分などを対象にしています。構造耐力上主要な部分とは、柱や基礎など建物を支える部分です。配管や設備など、基準の対象に含まれない項目を追加で調べるサービスもあります。何が標準で、何が別料金かを確認してください。
給湯器の調子も気になります。同じ調査を頼めば全部見てもらえますか。
給湯器の動作確認まで含むとは限りません。こちらでは、給湯器の不調と建物への不安を分けて伺います。設備の点検も希望することを依頼内容に入れ、対応範囲と追加費用を調査実施者へ確認してから決めましょう。
家の売却価格を検討する査定と、建物の状態を調べる調査も役割が違います。報告書があっても、そのまま売却価格が決まるわけではありません。雨漏りの原因を調べたい場合の注意点は「雨漏りがある家は、直してから売る？」で説明しています。関連記事のリンクは末尾にあります。
見積もりは、同じ条件を伝えて比べる
依頼先を比べる際は、金額の大小だけで判断せず、同じ建物情報と目的を伝えます。下の項目は相談用の確認リストです。すべての調査に同じ付帯サービスがあるという意味ではありません。
安い見積もりでも、必要な追加点検を足すと比較条件が変わる場合があります。反対に、目的に合わない点検まで広げる必要があるかも検討します。私たちには、見積書があればその内容と、売却で解決したいことを一緒にお知らせください。
- 対象：所在地、構造、階数、おおよその面積、居住中か空き家か。
- 目的：建物の状態把握、特定の症状の確認、保険利用の検討など。
- 範囲：標準の対象部位、床下や小屋裏をどこから見るか、追加点検の内容。
- 費用：調査料、出張料、追加作業料、税込総額、再訪が必要な場合の扱い。
- 成果物：報告書と写真の内容、受領予定日、不明点を質問できる方法。
- 日程：調査日、立会いの必要性、鍵の受渡し、契約予定日までの余裕。
居住中は、家具と点検口の条件を先に伝える
調査は、建物を壊さずに行うことが原則です。点検口の有無、動かせない家具、天候などにより、確認できない箇所が生じる場合があります。家の中に入れれば全箇所を見られるとは限りません。
予約時には、点検口の場所が分かるか、物置や大型家具でふさがっていないかを伝えます。重い家具を無理に動かしたり、売主自身が床下や屋根に入ったりせず、当日までに準備する範囲を調査実施者に確認してください。図面や過去の修繕記録も、手元にあるものから整理します。
「住みながら家を売れる？」では、内覧や引越しの日程を扱っています。調査の予約も生活の予定と重なるため、家族の在宅時間や鍵を預けられる日を先にそろえると段取りを組みやすくなります。
報告書は「未調査」を含めて読みます
報告書に大きな指摘がなければ、その後の故障も心配ないと説明できますか。
将来の故障まで保証する説明はできません。こちらで調査日と確認できた範囲を伺い、未調査の箇所や、その後に変化があった点も一緒に整理します。報告書の判断が分からないところは、調査実施者へ説明を求めてください。
「調査できなかった」と「不具合が見つからなかった」は別です。報告書に記載された部位、確認方法、写真、調査できなかった理由を対応させて読みます。以前の浸水や修繕の事実は、今回の調査結果に置き換えずに残してください。履歴整理の方法は「浸水したことがある家は売れる？」も参考になります。
国土交通省は、建物状況調査が欠陥のないことを保証するものではないと説明しています。過去に報告書を受け取っている場合も、調査日と、その後の工事・被害・症状の変化を添えてください。分からない履歴を「なかった」として埋めないことが大切です。
指摘があったら、修繕・引渡し・保険を分けて検討する
指摘された箇所は、売る前に全部直さないといけませんか。
報告書の指摘だけで、売却前の工事範囲を一律には決められません。こちらで内容とご希望を伺い、追加確認が必要な点、修繕の負担、引渡し時期を整理します。安全性や修理方法の判断は専門業者に確認したうえで、売却条件を検討しましょう。
調査結果を受け取ること、修繕工事を発注すること、保険に入ることはそれぞれ別の手続きです。東京都の手引きも、既存住宅売買瑕疵保険への加入には一定の条件があると説明しています。この保険は、対象となる欠陥について修補費用等を補う仕組みです。調査を受けただけで加入済みにはなりません。
最初のご相談では、所在地、築年、現在の症状、報告書や見積書の有無、希望する売却時期をお知らせください。資料がそろっていない場合も、こちらで分かることと未確認のことを伺い、次に必要な確認をご案内します。
株式会社ブラザーホームは東京23区・千葉・埼玉を中心に個別に売却・買取を検討します。調査実施者の資格・業務範囲や費用、保険の加入条件はそれぞれ確認し、買取可否・価格・日程は物件調査等を踏まえて判断します。
電話03-5809-8182（受付10:00〜18:00）。東京都知事（3）第97947号。〒132-0014 東京都江戸川区東瑞江2-10-10。
資料確認日：2026年11月7日。国土交通省のQ＆Aは令和6年4月1日現在の資料です。個別の調査結果や契約上の責任を判定するものではありません。